Sospensione, per morosità, dei servizi condominiali

La Riforma del condominio - all’art. 63 disp. Att. C.c., al terzo comma - ha attribuito all’amministratore condominiale, in via di autotutela e senza preventivo ricorso all’assemblea o all’Autorità Giudiziaria, il potere di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

In precedenza, solo una clausola del regolamento condominiale poteva consentirlo, rimettendo quindi ogni decisione all’assemblea condominiale.

La riformulazione ha un preciso valore e rilevanza in quanto, se la mora del condòmino si protrae di “oltre un semestre”, l’amministratore è legittimato, anche senza interpellare i condomini, a interrompere i servizi condominiali.

Chiaramente l’intervento è possibile, in forma di autotutela, solo laddove l’interruzione possa realizzarsi “dall’esterno”, senza cioè entrare nella proprietà privata.

Prevalentemente le prestazioni suscettibili di sospensione sono il riscaldamento, l’acqua e l’ascensore.

La natura dell’obbligo del condomino di partecipare alle spese condominiali, che discende dalla contitolarità di un diritto reale, viene definita “obligatio propter rem” e implica il divieto da parte del proprietario di sottrarsi al pagamento delle spese.

Ciò ha comportato la previsione da parte del legislatore di una specifica norma di autotutela, svincolata alla “corrispettività” delle prestazioni prevista invece in materia contrattuale.

La natura dell’obbligazione esclude che – come prospettato da alcuni - la citata sospensione possa ritenersi illegittima per alcuni servizi, quali l’acqua, trattandosi di “bene essenziale”.

Altrettanto essenziale è infatti salvaguardare il diritto dei condomini adempienti a ricevere l'erogazione della fornitura da parte dell’ente e a non essere tenuti al pagamento di debiti altrui.

E’ opportuno poi segnalare che l’art. 63 disp att. C.c. non prevede corrispondenza tra i servizi sospesi e la prestazione inadempiuta: il presupposto espressamente previsto dal legislatore perché sia legittima la sospensione è che si tratti di “morosità nel pagamento dei contributi protratta per un semestre”… indipendentemente quindi dalla effettiva natura della spesa impagata e dal suo ammontare.

Qualora infine l’interruzione non possa avvenire senza accedere all’interno delle proprietà private, sarà possibile ricorrere alla Autorità Giudiziaria affinchè, sussistendone i presupposti, in via d’urgenza, autorizzi l’accesso all’interno della proprietà privata.

(sull’ argomento si citano alcune pronunce della giurisprudenza di merito : Trib. Reggio Emilia ord. 30.05.2011 - Tribunale di Brescia ord. 17.02.2014 n. 1581 – Trib. Modena ord. 05.06.2015)