Risarcimento danni da infiltrazioni del lastrico solare: nuova pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite.

Con ordinanza n. 13526 la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, in data 13.06.2014 rimetteva gli atti al Primo Presidente affinchè, la Corte, a Sezioni Unite, si pronunciasse nuovamente sulla questione e se, nel caso di danno cagionato all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva per difetto di manutenzione da parte del condominio, debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall'art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell'imputazione per colpa aquiliana.
La precedente pronuncia risalente al 1997 n. 3672 non era riuscita a dirimere il contrasto, posto che parte della giurisprudenza e la dottrina non avevano mai pienamente condiviso il principio allora sancito, secondo cui " obbligati sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all’appartamento sottostante i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario, secondo la proporzione di cui all'art. 1126 c.c.”.
L’ordinanza di rimessione ha ritenuto che il suddetto principio avesse determinato una “indebita applicazione” delle norme fissate dal legislatore per stabilire la misura del contributo alle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare.
Il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. era stato infatti previsto in considerazione della maggiore utilità che alcuni condomini – coloro cioè che hanno l’uso o la proprietà esclusiva del lastrico – traggono dal bene: il danno provocato ed il conseguente obbligo risarcitorio tuttavia prescindono dai soggetti che traggono utilità dal bene e che, conseguentemente, devono partecipare alle spese e di manutenzione secondo una precisa proporzione individuata dalla legge.
Le Sezioni Unite, a distanza di circa due anni, con la sentenza n. 9449 del 10.05.2016, hanno rivisto il principio di diritto, stabilendo che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico abbia natura extracontrattuale, da ricondursi quindi nell’ambito dell’illecito aquiliano.
Interessanti i passaggi del procedimento logico elaborato dalla Corte, che, innanzitutto, individua le due fattispecie “più adeguate” di imputazione del danno, ovvero l’art. 2051 c.c. e l’art. 2043 c.c.
Il primo, in particolare, prevede espressamente che ” Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”: nello specifico, la Corte individua nel titolare dell’uso esclusivo, il soggetto tenuto agli obblighi di custodia, mentre il condominio sarebbe il soggetto tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria secondo quanto stabilito dagli articoli 1130 c.c. e 1135 c.c.
Le due responsabilità quindi concorrono e, tenuto conto di quanto stabilito dall’art. 2055 c.c., in base al quale “Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno”, la Corte individua nell’art. 1126 c.c. la corretta proporzione del grado di responsabilità tra i coobbligati.
Di seguito il principio:” In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
Sebbene quindi vi sia un richiamo all’art. 1126 c.c. , che apparentemente non determina un mutamento in concreto, rispetto al passato, dell’attribuzione delle spese relative al rifacimento del lastrico ed a quelle relative ai danni provocati, l’aver ricondotto la responsabilità nell’alveo dell’illecito extracontrattuale, e non più quindi di quello delle obbligazioni propter rem, ha precise conseguenze e non deve essere sottovalutato: puntualmente la Suprema Corte ne indica talune “prima fra tutte quelle relative alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l'acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto”.

Avv. Daniela Folli