Ecobonus 110%: quali sono le maggiori insidie?

 

Finite le vacanze, torniamo a parlare di Ecobonus 110%. Sono infatti numerosi i cittadini che, stimolati dall’importante incentivo, si sono già attivati o si stanno attivando per dare il via ai lavori godendo dell’importante detrazione fiscale.

 

Abbiamo già approfondito alcuni punti salienti, come il salto della doppia classe energetica e la cessione del credito. Ora vorremmo soffermarci su alcuni aspetti fondamentali della normativa che, se non valutati adeguatamente, potrebbero diventare critici con conseguenti sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

Vediamone alcuni, molto importanti:

  • i lavori devono portare al salto di almeno 2 classi energetiche, rispettando i massimali previsti;
  • i lavori devono essere effettuati entro la scadenza del 31.12.2021, salvo proroghe già ripetutamente annunciate dai rappresentanti delle istituzioni;
  • nel panel dei lavori devono essere necessariamente previsti i cosiddetti interventi “trainanti”, ai quali possono essere associati anche gli interventi “trainati” (leggi questo articolo per saperne di più);
  • tutti gli interventi devono essere obbligatoriamente asseverati da professionisti qualificati e in possesso di regolare polizza assicurativa.

 

La mancanza anche solo di uno dei requisiti che abbiamo elencato comporta la perdita del beneficio e la richiesta di restituzione degli importi da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

Capite quindi come non bisogna farsi prendere dall’eccitazione della “convenienza”; piuttosto, occorre verificare la sussistenza di tutti i requisiti progettuali richiesti ed è necessario affidarsi a professionisti esperti sia in fase di progettazione che in fase di esecuzione, che in fase di asseverazione. Questo per non incappare in grossi rischi che potrebbero compromettere seriamente la riuscita dell’operazione e causarvi una grossa perdita economica.

Ecobonus 110%: le criticità in condominio

Più che negli altri casi, in condominio bisogna essere oltremodo attenti e precisi, in tutte le fasi, onde evitare brutte sorprese. Avere al vostro fianco un amministratore di condominio scrupoloso, meticoloso e preparato vi farà dormire sonni tranquilli.

 

La prima fase su cui l’Assemblea sarà chiamata a deliberare è quella relativa alla fattibilità dell’intervento: dovranno essere deliberati gli incarichi tecnici e la filiera operativa per la cessione del credito ad un general contractor.

 

Sarà l’Amministratore di condominio a predisporre e ottenere contratti estremamente analitici che vadano a tutelare l’intero condominio, prevendendo anche una garanzia postuma decennale, magari sotto forma di polizza assicurativa.

 

Un pre-requisito particolarmente delicato è l’assenza di difformità edilizie che potrebbero ostacolare la partenza dei lavori: condizione necessaria per usufruire del Superbonus. Si presenta quindi indispensabile e necessaria un’indagine dettagliata per verificare se nell’edificio sono presenti eventuali difformità: si dovrà procedere ad un accesso agli atti presso gli uffici comunali preposti, effettuare un sopralluogo in tutte le unità immobiliari, verificare la corrispondenza catastale per ottenere un quadro di unione che certifichi eventuali non conformità.

 

Per fare un esempio, si può presentare facilmente il caso di verande non autorizzate o sanate, come pure il caso di modifiche interne effettuate senza titolo edilizio. In proposito l’Agenzia delle entrate ha recentemente stabilito che il bonus fiscale può essere chiesto anche per immobili con abusi sanabili e fiscalmente tollerabili: occorre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante la data di inizio lavori, la tipologia (libera) dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2 per cento. In caso di immobili oggetto di più consistenti interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione, o con abusi superiori al 2%, è necessario risalire all’ultima situazione legittima rimediando a preesistenti abusi con una domanda di sanatoria, demolendo o versando una sanzione pecuniaria. Potranno verificarsi casi di situazioni non sanabili.

Ecobonus in condominio: le valutazioni che spettano all’Assemblea condominiale

Tutti gli aspetti importanti che emergeranno dal progetto andranno valutati, autorizzati e deliberati in fase di assemblea, dopo l’asseverazione della fattibilità degli interventi (miglioramenti energetici e strutturali) da parte dei tecnici specializzati incaricati precedentemente.

 

Un altro intervento da valutare sarà la modifica di alcuni elementi dell’edificio (ispessimento dei muri, riduzione della luce delle finestre, ecc...), possibile conseguenza degli interventi di isolamento termico.

 

Ci preme ricordare che per poter accedere all’Ecobonus, il fabbricato deve essere a prevalente destinazione residenziale, altrimenti i lavori non possono partire.

 

Per quanto riguarda la cessione del credito, è diritto del singolo condomino decidere come utilizzare il proprio credito di imposta, se utilizzarlo direttamente o cederlo a terzi (non può essere l’amministratore o l’assemblea a decidere per tutti).

 

La seconda fase, da sottoporre all’approvazione dell’Assemblea una volta accertata la fattibilità degli interventi (miglioramenti energetici e/o strutturali), sarà il progetto esecutivo dettagliato con indicazioni degli eventuali costi non coperti dal bonus di cui poter cedere il credito.

Queste ed altre sono le criticità importanti da valutare seriamente prima di imboccare la strada dell’Ecobonus 110%. Vi esortiamo quindi ad affidarvi a professionisti seri: se la valutazione preliminare non è più che precisa si corre il pericolo di subire conseguenze importanti.

Per una consulenza contattateci subito, saremo felici di essere al vostro fianco!